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A l’heure où l’optimisation fiscale devient de plus en plus difficile, rappelons les charmes de la location en meublé.
Etant considérée comme une activité commerciale, la location meublée autorise en effet l’amortissement du bien immobilier acquis et des meubles qui le composent.
En pratique, cela signifie que le prix d’achat de l’immeuble est déduit des loyers, au rythme en général de 4 ou 5 % par an pendant 20 ou 25 ans. Quant aux meubles, on déduit en général 20 % par an pendant 5 ans.
Cet amortissement permet souvent de générer du déficit, alors même que le flux de trésorerie est positif, et donc de profiter de loyers défiscalisés.
Si le loueur est professionnel (c’est-à-dire inscrit au registre du commerce et tirant de son activité de loueur au moins 23 000 € et plus de 50 % de ses revenus professionnels), le déficit sera même imputable du revenu global, alors que si le loueur est non professionnel, il l’imputera sur ses autres bénéfices industriels et commerciaux, quitte à le reporter sur les 10 années qui suivent.
Cela ouvre donc la porte à des loyers non imposables pendant de nombreuses années suivant l’acquisition.
En outre, le dispositif « Censi-Bouvard », offre une réduction d’impôt aux loueurs non professionnels qui investissent dans certains types d’immeubles : EHPAD, résidences médicalisés, résidences étudiantes, résidences de tourisme…
Celle-ci s’élève à 11 % du prix d’acquisition, dans la limite de 300 000 €, soit 33 000 € au total, à répartir sur 9 ans. Bien entendu, la réduction d’impôt remplace l’amortissement qui s’exerce alors sur l’excédent.
La mesure devait expirer au 31 décembre 2012 et vient finalement d’être prorogée jusqu’au 31 décembre 2016.
Enfin, rappelons que la personne qui sous-loue en meublé une partie de sa résidence principale n’a pas à déclarer le loyer si celui-ci n’excède pas un montant annuel par mètre carré de 129 € en province et 177 € en Ile-de-France.
La sous-location en meublé de sa résidence personnelle est également exonérée de la contribution économique territoriale (ex-taxe professionnelle), à laquelle les autres locations en meublé restent en principe malheureusement soumises…
Olivier Bertaux
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